Eigentumswohnung verkaufen Erfurt: Ihr professioneller Ratgeber für einen erfolgreichen Verkauf

Sie sind in Besitz einer Eigentumswohnung in Erfurt und spielen mit dem Gedanken diese zu verkaufen? Dann sind Sie bei uns genau richtig! In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen, aus der Sicht etablierter Erfurter Makler, was Sie bei einem Immobilienverkauf beachten sollten.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf einer Eigentumswohnung in Erfurt?

Den idealen Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie exakt festzulegen, gestaltet sich vermutlich als Herausforderung. Mit dem Ende der Ära der Niedrigzinsen und den gegenwärtig hohen Immobilienpreisen erscheint ein zügiger Verkauf als erstrebenswert.

Entscheidend für den Kaufpreis sind grundlegende Faktoren wie die Lage der Immobilie und deren Anbindung an die Infrastruktur oder die Nähe zu Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten. Der Immobilienmarkt zeigt sich zudem im Frühling und Sommer typischerweise besonders dynamisch.

Verkaufsunterlagen

Der Verkauf einer Eigentumswohnung erfordert die Berücksichtigung einer Vielzahl von Dokumenten, und es ist nicht ungewöhnlich, in diesem Prozess den Überblick zu verlieren. Im kommenden Abschnitt nehmen wir uns die Zeit, um einen detaillierten Überblick über die verschiedenen Verkaufsunterlagen zu geben.

Dokumente, die Sie für einen Verkauf benötigen

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplänen:

Sie enthält Angaben zur gemeinschaftlichen Nutzung von Grundstück und Gebäude sowie zu den Sondernutzungsrechten und ist für die Eigentümergemeinschaft eine verbindliche Festlegung. Mündliche Absprachen sind nicht bindend. Die Aufteilungspläne sind Bestandteil einer Teilungserklärung.

Die Gemeinschaftsordnung ist ebenfalls Bestandteil der Teilungserklärung und regelt das Miteinander der Eigentümer.

Oftmals wurden die Teilungserklärungen vom Bauträger bzw. Erstverkäufer durch Nachtragsurkunden geändert. Diese Nachträge, sofern existent, müssen ebenfalls vorgelegt werden.

Baubeschreibung:

Eine Baubeschreibung enthält detaillierte Auflistungen der verwendeten oder geplanten Materialien sowie der Heiz- und Elektrotechnik in einem Gebäude. Es ist essenziell, dass jene Beschreibung möglichst umfassende Produktbeschreibungen, Ausstattungsmerkmale und technische Details enthält. Eine ausführliche Baubeschreibung ermöglicht einen besseren Vergleich mit anderen Immobilien.

Ordentliche und außerordentliche Eigentümerversammlungen:

Die verschiedenen Eigentümer einer Immobilie kommen regelmäßig auf Eigentümerversammlungen zusammen, um Themen zu diskutieren, welche alle Parteien betreffen, darunter zählen zudem geplante Renovierungen der gemeinschaftlich genutzten Flächen. Um einen Überblick über die finanziellen Rücklagen der Gemeinschaft sowie den Zustand des Gebäudes und der Gebäudetechnik zu erhalten, sollten die offiziellen Protokolle der letzten drei bis vier Versammlungen in den Verkaufsunterlagen der Eigentumswohnung enthalten sein.

Nachweis zur Höhe der Instandhaltungsrücklage:

Gewöhnlich verwaltet der Immobilienverwalter die Instandhaltungsrücklage, die dazu bestimmt ist, den Wert der Immobilie zu erhalten, auf einem gesonderten Konto. Jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft leistet Beiträge für mögliche Reparaturen und Instandsetzungen an den gemeinschaftlich genutzten Bereichen. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sollte die Höhe der Instandhaltungsrücklage transparent gemacht werden.

Letzte Hausgeldabrechnung/Eigentümerabrechnung:

Die Hausgeldabrechnung bezieht sich auf die Nebenkostenabrechnung der Wohnungseigentümer und sollte unbedingt in den Unterlagen der Eigentumswohnung enthalten sein. Sie bietet wichtige Übersichten über die Kosten und Belastungen für jede Wohnung des Wohnungseigentümers. In der Abrechnung sind Kosten für Instandhaltung, Betriebs- und Verwaltungskosten enthalten, welche sich alle auf das gemeinschaftliche Eigentum beziehen. Interessenten, die eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten möchten, haben die Möglichkeit, einen Teil der Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Aktueller Wirtschaftsplan:

Im Wirtschaftsplan sind die laufenden Kosten der Bewirtschaftung der Eigentumswohnungen und Teileigentumseinheiten, unterteilt in umlegbare und nicht umlegbare Kosten, dargestellt. Dieser wird in der Regel in den jährlichen Versammlungen der Eigentümer, mit Vorlage durch den WEG Verwalter, neu beschlossen.

Wenn man eine Eigentumswohnung kaufen will, gleich ob zum Eigennutz oder zur Vermietung, ist dieses Dokument eine sehr gute Kalkulationsgrundlage für die Bewirtschaftung.

Letzte Nebenkostenabrechnung gegenüber den Mietern:

In den meisten Fällen wird die Nebenkostenabrechnung vom Hausverwalter in Zusammenarbeit mit dem Mieter erstellt. Für potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung bietet die Nebenkostenabrechnung Einblick in die jährlichen Betriebskosten. Egal, ob ein Kaufinteressent plant, selbst in die Wohnung einzuziehen oder sie zu vermieten, aktuelle Informationen zu den Nebenkosten sind entscheidend für eine genaue Kostenkalkulation und sollten daher nicht fehlen.

Mietvertrag inkl. etwaiger Nachträge und die letzte Mieterhöhung:

Sämtliche bestehenden Mietverträge einschließlich etwaiger Ergänzungen sollten stets Teil der Unterlagen sein. Im Falle von Mängelanzeigen oder Forderungen nach Mietminderungen gehören auch diese Unterlagen zu den Dokumenten, welche im Rahmen eines Wechsels der Eigentümerschaft weitergegeben werden sollten.

Grundbuchauszug und Flurkarte:

Jene Unterlagen sind essenziell für den Verkauf einer Immobilie. Die entsprechenden Unterlagen können beim Katasteramt oder Grundbuchamt angefordert werden und sollten zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht älter als drei Monate sein.

Verwaltervertrag WEG (Gemeinschaftseigentum) und gegebenenfalls Sondereigentum:

Sollte bereits ein Verwalter für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (WEG) beauftragt wurden sein, müssen in den Unterlagen der Eigentumswohnung stets Kopien sämtlicher Vertragsunterlagen enthalten sein. Diese Dokumente enthalten wichtige Informationen zu Haftungsfragen, Kündigungsfristen der Zusammenarbeit, Vergütung sowie erteilten Vollmachten. Gleiches gilt für den Vertrag zur Verwaltung des Sondereigentums, sofern dieser vergeben wurde und keine Eigenverwaltung erfolgt.

Gültiger Energieausweis:

Der Energieausweis liefert Informationen über den Zustand der Immobilie in Bezug auf die Dämmung von Fassaden, Fenstern und Dächern. Dies ermöglicht es Rückschlüsse auf die Kalkulation der Energiekosten sowie steuerliche Aspekte zu ziehen. Seit 2014 ist ein Energieausweis verpflichtend.

Grundriss Wohnung und Keller sowie Freiflächenplan mit Stellplatzanordnung (ggf. in Teilungserklärung vorhanden) und wenn vorhanden – Wohnflächenberechnung:

Maßstabsgetreue Pläne zeigen die Wohnfläche, Raumaufteilung sowie jegliche Anschlüsse. Sie sind entscheidend für eine Bewertung der Immobilie seitens des Interessenten oder einer finanzierenden Bank.

Nachweis der Gebäudeversicherung (Police und letzte Rechnung):

Der Nachweis in Form der Versicherungspolice oder einer Bestätigung zum Vertragsstand liefert Informationen über den Umfang des Versicherungsschutzes sowie die Kosten der gemeinschaftlichen Versicherungen und trägt zur Transparenz in der Kaufabwicklung bei.

Vollmacht zur Beschaffung von Unterlagen:

Sollten Sie uns eine schriftliche Vollmacht zur Beschaffung erforderlicher Unterlagen von Behörden oder Verwaltern erteilen, werden wir in Ihrem Namen effizient und zügig alle notwendigen Dokumente sammeln und somit eine reibungslose Finanzierung sicherstellen sowie den Verkaufsprozess zügig abzuwickeln.

Der Wert Ihrer Eigentumswohnung

Bei der Festlegung des Angebotspreises für Ihre Wohnung ist es essenziell, den Verkehrswert oder Marktwert genau zu kennen. Dieser bildet die Grundlage für einen angemessenen Preis. Verschiedene Verfahren wie das Vergleichs- und Ertragswertverfahren helfen bei der Wertermittlung. Faktoren wie Baujahr, Etage, Größe, Zimmeranzahl, Schnitt und Ausstattungsmerkmale (Balkon, Gäste-WC, Bad mit Fenster usw.) spielen eine entscheidende Rolle. Ebenso ist es von Bedeutung für den Kaufpreis, ob ein Stellplatz oder eine Garage mit der Wohnung das Eigentum wechseln sollen. Gründerzeit- und Neubauten erzielen oft höhere Preise, während Erdgeschosswohnungen mit Terrasse oder Garten als wertvoller gelten. Dieser umfassende Ansatz berücksichtigt die vielfältigen Einflüsse auf den Wohnungswert.

Tipps für den Verkauf einer vermieteten Wohnung

Die Veräusserung einer vermieteten Wohnung kann eine besondere Herausforderung darstellen. Aber mit den richtigen Tipps und Strategien kann auch dieser Prozess erfolgreich abgewickelt werden. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, ist es wichtig zu beachten, dass der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt, was bedeutet, dass der neue Eigentümer das bestehende Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen übernehmen muss.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Verkauf von vermieteten Wohnungen können komplex sein. Es ist daher wichtig, dass Sie sich mit diesen Bedingungen vertraut machen und sicherstellen, dass Sie alle rechtlichen Verpflichtungen erfüllen, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten.

Einige der wichtigsten rechtlichen Aspekte, die Sie beachten sollten, sind das Recht des Mieters auf das Fortbestehen des Mietvertrages, die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung und die gesetzlichen Kündigungsfristen. Bei auftretenden Konflikten, insbesondere bei Schwierigkeiten mit dem Mieter, kann die Beratung durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt hilfreich sein.

Ronald Merten Immobilien GmbH - Ihr kompetenter Makler in Erfurt und Umgebung

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Wir stehen Ihnen mit Fachkenntnis und Expertise als Ansprechpartner für Ihre Fragen zur Seite. Ganz gleich aus welchem Grund Sie sich für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung oder Teileigentumseinheit entscheiden - wir beraten und unterstützen Sie stets persönlich, diskret und professionell in allen Belangen.

Von der Suche eines geeigneten Käufers über die Beschaffung aller relevanten Verkaufsunterlagen bis zur Wohnungsübergabe gehen wir den gesamten Weg einschliesslich Notarvertragsentwurf und Beurkundungstermin mit Ihnen und dem Käufer oder der Käuferin.

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